Ingatlan áfa - 5% vagy 27%
Sorvezető az ingatlan ÁFA-hoz
Új ingatlanok értékesítése: 5% vagy 27%?
Szerző: Kneitner Lea
2016. január 1-jével lépett életbe az a rendelkezés,
miszerint 2016. január 1. napjától kezdődően kedvezményes 5%-os adómértékkel adózik
az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.)
86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan új
lakás (lakóingatlan) értékesítése, amely
·
első
rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg;
·
vagy első
rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági
engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás
esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az
értékesítés között még nem telt el 2 év;
és hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 (többlakásos
lakóingatlan), illetve a 300 (egylakásos lakóingatlan) négyzetmétert.
Tehát az új szabály nem minden új lakóingatlanra
vonatkozik.
A szabályozás a 2016. január 1-je után értékesített
új lakóingatlanokra vonatkozik, illetve a 2016. január 1-je után fizetendő
előlegre is.
Az 5% kulcs csak a 2016. január 1. utáni teljesítések,
részteljesítések esetében alkalmazható, ha az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti
értékesítés valósul meg.
2016. január
1-jétől 5%-os ÁFA terheli azt a szolgáltatást, amely során építési-szerelési
munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan
átadása a jogosultnak valósul meg, és ez akkor is fennáll, ha a teljesítéshez
szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.
A telek értékesítése továbbra is 27%-os mértékű
ÁFA alá esik, azonban, ha az építtető cég tulajdonában van a telek és rá a
törvénynek megfelelő új lakóingatlant épít és így értékesíti a vevők felé,
akkor az értékesítésre 5%-os adómérték vonatkozik.
Adó-visszatérítési támogatást igényelhet
·
legfeljebb
150 m2 hasznos alapterületű összkomfortos lakás vagy a legfeljebb 300 m2
hasznos alapterületű összkomfortos egylakásos lakóépület természetes személy
építője vagy építtetője az építési bekerülési költség megfizetéséhez, illetve
·
az építkezés
helyéül szolgáló építési telek vételárához az építési telek természetes személy
tulajdonosa
Az
adó-visszatérítési támogatás a költségekre egyidejűleg és legfeljebb egy
alkalommal, legkésőbb 2019. december 31-ig igényelhető.
Az adó-visszatérítési támogatás összege megegyezik az
építkezés helyéül szolgáló építési telek, valamint a lakás vagy lakóépület
építéséhez megvásárolt anyagok és igénybe vett szolgáltatások számlájában
feltüntetett és a kiállított számla szerint megfizetett általános forgalmi adó
összegével, de legfeljebb 5 000 000 forint.
Adó-visszatérítési támogatás esetén az igénylő építő
vagy építtető a kérelem benyújtásakor teljes bizonyító erejű
magánokiratba foglaltan nyilatkozik arról, hogy nem kötött vagy az építési
munkák befejezéséig nem köt olyan kivitelezési szerződést, amely alapján a
vállalkozó az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre alkalmas lakás vagy
lakóépület felépítésére és igénylő részére történő átadására köteles. Ezzel
kapcsolatosan a Nemzetgazdasági Minisztérium az illetékes.
Példa
Magánmegrendelő, új építésű projekt, 2016. január 1.
utáni szerződéskötés esetén:
1.
Ha az
anyagot, és a munkadíjat a generálkivitelező számlázza, a számlázandó ÁFA
mértéke 5%.
2.
Ha az
anyagot a megrendelő saját nevére kéri, a vállalkozóval csak a munkadíjra
szerződik, abban az esetben a számlázandó ÁFA mértéke 27%, mert nem valósul meg
az ÁFA tv. 10. § d) pont szerinti ingatlan átadás.
Ha bizonyos tevékenységeket a megrendelő saját
hatáskörben tart, tehát nem teljes körű a generálkivitelezői szerződés, csak a
vállalkozó általi építés-szerelés kerül átadásra, abban az esetben az 5% kulcs
csak erre az átadott építési-szerelési tevékenységre alkalmazható.
Ha a vállalkozó 2016-ban szerkezetkész építésre
szerződik, arra a számlázandó ÁFA mértéke 5%.
Magánmegrendelő, 2015-ben elkezdett projekt, 2016-ban
megkötött, önálló szerződése esetén:
1.
Ha a
vállalkozó készültségi fok alapján, mint generálkivitelező résszámlák
formájában számláz a megrendelő magánszemélynek, abban az esetben 2016-ra 5%,
2015-re 27% az alkalmazandó ÁFA mértéke.
2.
Ha az
anyagot a megrendelő saját nevére kéri, a vállalkozóval pedig építés-szerelésre
szerződik az ÁFA tv. 10. § d) pontjában meghatározott értékesítési céllal,
amelynek végeredménye ingatlan átadás, abban az esetben a vállalkozói díj 5%
ÁFA mértékkel kerülhet számlázásra.
3.
Ha bizonyos
tevékenységeket megrendelő saját hatáskörben tart, tehát nem teljes körű a
generálkivitelezői szerződés, az 5% ÁFA mérték ingatlan átadásra (ÁFA tv. 10. §
d) pontja szerint) alkalmazható.
4.
Ha 2016-ban
a vállalkozó szerkezetépítésre szerződik a megrendelővel, és azt befejezéskor
átadja, abban az esetben a vállalkozó által végzett szerződés szerinti
tevékenységre teljes körűen alkalmazható az 5% ÁFA kulcs.
Az ÁFA változás nyomán a legnagyobb kérdés a korábban
megkötött szerződések változásainak az átvezetése, mely álláspontom
szerint a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.)
alapján mindenképpen lehetséges és szükséges is.
„6:191. § [A szerződés felek általi módosítása] (4) A
szerződés tartalmát valamelyik fél egyoldalúan akkor módosíthatja, ha ezt a
szerződésben kikötötték, vagy ha a felet erre jogszabály feljogosítja.”
Előleg fizetés esetén pedig előlegbekérőt küld a
vállalkozó a magánszemély számára és az alapján érdemes az előleg fizetését
rendezni, illetve számlát kell kérni róla, mint ahogy a végösszegről is…
Forrás: www.5percado.hu