Ingatlan bérbeadás
Kisokos az ingatlan
bérbeadáshoz
Szerző: Kneitner Lea
Az ingatlan hasznosításának egyik formája az ingatlan
bérbeadása, melyet mind magánszemélyek mindtársaságok is végezhetnek,
azonban az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem elszámolása különbözik a
magánszemélyek és társaságok esetén. Ebben a cikkben ezeket a szabályokat
járjuk körbe példákkal illusztrálva, hogy a gyakorlatban is könnyen
alkalmazható megoldásokat mutassunk be.
Ingatlan
bérbeadás magánszemélyek esetén
Magánszemélyek 2010. augusztus 16-ától adószám
kiváltása nélkül – a feltételek teljesítése esetén – tudják bérbe adni az
ingatlanjukat, mely bérbeadásból származó jövedelem önálló tevékenységből
származó jövedelemnek minősül.
Az ingatlan bérbeadása az általános forgalmi adóról
szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.)
tekintetében alapvetően tárgyi adómentes tevékenységnek minősül, azaz
a magánszemély ugyan közvetetten alanya az általános forgalmi adónak a
rendszeresen végzett bevétel szerzésére irányuló gazdasági tevékenysége nyomán,
de általános forgalmi adó szempontból mégis adómentes bevételnek
számít az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem, ettől eltérő választást
kivéve.
Ez a gyakorlatban azt jelenti a magánszemély bérbeadó
számára, hogy az ingatlan bérbeadásról bizonylat kibocsátására kötelezett
a számviteli törvény előírásai szerint, illetve bérbeadási
szerződést is kötni kell minden esetben.
A fentiektől eltérően is dönthet a magánszemély, azaz,
hogy adóalannyá válik az áfa rendszerében, mivel például társaságnak
adja bérbe az ingatlanját, amely számla alapján számolja el a bérleti
díjat. Ilyen esetben adószámot kell kérni az adóhivatalnál (16T101-es
nyomtatvány kitöltésével és leadásával), így számla, elektronikus számla
kibocsátására lesz kötelezett.
Az ingatlan
bérbeadása, mint önálló tevékenységből származó jövedelem az alábbiak
szerint adózik:
Bevételből levonjuk a költségeket, így megkapjuk az
adóztatandó jövedelmet. Amennyiben a magánszemély bérbeadó a rezsiköltséget
megtérítteti a bérbe vevővel – azaz a közműveket nem íratja át a bérbevevő
nevére, mely a gyakorlatban nem szokott megtörténni célszerűségi okokból – az
is bevételnek fog számítani.
A költségeket elszámolása magánszemély bérbeadó
esetén a nevére és a bérbe adott ingatlan címére szólószámlákkal lehetséges,
illetve egyéb, a törvény által meghatározott bizonylat nélküli költségek is
levonhatóak.
Nézzük a költségelszámolás jogcímeit:
1.
10%-os
költséghányad elszámolása – a gyakorlatban ritkán javasolható ez a
megoldás, mivel ez egy minimális költség elszámolását engedi meg, míg ingatlan
bérbeadás esetén jellemzően ennél magasabb költségek is előfordulnak.
2. Tételes költségelszámolás (jellemző
költségek)
·
A
bérbeadónak lehetősége van arra, hogy a lakás bérbeadásából származó
bevételéből levonja az általa más településen (külföldön is) bérbevett lakás
ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját. Ezt szerződéssel, illetve
egyéb bizonylatokkal is igazolni kell.
·
Számlák a
közművekről.
·
Tárgyi
eszköz értékcsökkenési leírása a törvény szerint.
·
Épület,
épületrész értékcsökkenési leírása a törvény szerint.
·
Beruházás
értékcsökkenése törvény szerint.
·
Tárgyi eszközök
beszerzési ára, javítási, karbantartási munkák.
Fizetendő adó: 15% személyi jövedelemadó, 1
millió Ft éves jövedelem felett 14% egészségügyi hozzájárulás(évi 450.000
Ft-ig, melyből több tétel levonható).
Kifizetőnek való bérbeadás esetén a kifizető
havonta levonja a magánszemély költségnyilatkozata alapján az adót. A
magánszemély – magánszemélynek történő bérbeadás esetén –
negyedévente a negyedévet követő hó 12-éig fizeti meg az adót.
Magánszemélyek ingatlan bérbeadása esetén nem szabad
összekeverni a szálláshely bérbeadást (például: AIRBNB), illetve az ingatlan
bérbeadást, mely két külön tevékenységet jelent és eltérő módon adózik.
Ingatlan
bérbeadás társaságok esetén
Az Áfa tv. 86.§ (1) bekezdés l) pontja értelmében
alapvetően mentes adó alól az ingatlan bérbeadása, azaz a bérbeadáshoz
kapcsolódó előzetesen felszámított áfa ilyen esetben nem vonható
le.
Az ingatlan bérbeadása tekintetében érvényesülő adómentesség
adólevonási joggal nem járó mentesség, vagyis a bérbeadónak a bérleti
szolgáltatás után nem kell áfát felszámítania/fizetnie, ugyanakkor a
bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzések előzetesen felszámított általános forgalmi
adója tekintetében adólevonási jog nem illeti meg.
Az Áfa tv. 88.§ (1) bekezdés b) pontja értelmében,
illetve (4) bekezdése értelmében az adóalany a lakóingatlan bérbeadását
adókötelessé teheti, így a bérbeadáshoz kapcsolódó áfa is levonhatóvá
válik.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a társaság
megvásárolja az ingatlant, dönt a hasznosítás formájáról – jelen esetben
bérbeadásról – majd meghatározza, hogy magánszemélynek vagy társaságnak adja
bérbe (a társaság áfa jogállása döntő), kell-e beruházást végre hajtani az
ingatlanon vagy sem. A tevékenység megkezdése előtt pedig eldönti, hogy áfa
mentesen teszi ezt (magánszemély bérbevevő esetén megfontolandó az árkülönbség
miatt) vagy áfa kötelesen.
Gyakran előfordul, hogy előre nem lehet meghatározni,
hogy magánszemélynek vagy társaságnak adják bérbe az ingatlant, ilyen esetben
pedig a kérdés mindig az, hogy az áfa mentes bérbeadás ugyan adóelőnyt
jelent a magánszemély számára, de így nem vonható le az
előzetesen felszámított áfa a bérbeadásra hasznosított ingatlannal
kapcsolatban, de el lehet érni adóoptimalizálással, hogy az adóelőny is
megmaradjon, illetve az áfa is levonhatóvá váljon.
Az ingatlanokkal kapcsolatos figyelési időszak adómentes
és adóköteles ingatlan bérbeadás (ingatlan értékesítés áfa jogállása miatt is)
esetén is kiemelten vizsgálandó.
Adóeljárási szabályoknak az áfa köteles bérbeadás
választása esetén van jelentősége, ugyanis a változás bejelentési
vagy bejelentkezési kötelezettség elmulasztása jogvesztő, illetve 5
évig köti az adózót, azaz az 5 éves időszak alatt ettől eltérni nem lehet
(eltérő adózás esetén új cég alapítása javasolható).
Kijelentkezni nem lehet, azaz figyelni kell az 5 éves
periódust, ami az adókötelezettség lejártát jelenti, illetve a periódus alatt
ingatlannal kapcsolatos változás-bejelentésekre is kiemelt figyelmet kell
fordítani.
Az adókötelezettség és adómentesség módosítása esetén
az ingatlanokkal összefüggésben a korábban levont adó „visszafizetésének”, korrigálásának
kötelezettsége merülhet fel a változtatás következményeként.
Forrás: www.5percado.hu